Garaj / Otopark Yeri Kira Sözleşmesi Nasıl Hazırlanır? 2026 Güncel Rehber

Garaj / Otopark Yeri Kira Sözleşmesi, şehirleşme ve araç sayısındaki artışla birlikte günlük yaşamın sıradan bir parçası hâline gelmiş olsa da hukuki açıdan özel incelikler barındıran bir sözleşme tipidir. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu kira sözleşmesine ilişkin genel hükümlerin yanında, konut ve çatılı işyeri kirasından farklı olarak bu sözleşmenin, TBK m.339 vd. hükümlerinin dışında kaldığı bir alanda, kural olarak sözleşme serbestisi çerçevesinde kurulduğunu akılda tutmak gerekir. Bu nedenle her iki taraf da hangi maddeye ne amaçla yer verildiğini bilerek imza atmalıdır.

Bu yazıda on beş yıllık uygulama pratiğinin süzgecinden geçirilmiş bilgilerle Garaj / Otopark Yeri Kira Sözleşmesi'nin hazırlanmasında dikkat edilmesi gereken maddeleri, depozito ve iptal kurallarını, vergi ve güvenlik yükümlülüklerini ve sık yapılan hataları ele alıyoruz. Hedef, hem kiralayan hem kiracının uzun vadeli öngörülebilir bir ilişki kurmasını sağlamaktır.

Garaj / Otopark Yeri Kira Sözleşmesi Nedir

Garaj / Otopark Yeri Kira Sözleşmesi, kiralayanın belirli bir otopark ya da garaj alanını kiracının aracının düzenli olarak park etmesi için kullanıma bıraktığı, kiracının da bunun karşılığında aylık ya da yıllık bir bedel ödemeyi üstlendiği sözleşmedir. 6098 sayılı TBK m.299 genel kira tanımını yaparken; konut ve çatılı işyeri kira hükümleri m.339'dan itibaren uygulanır. Otopark ve garaj kiralamaları kural olarak konut/çatılı işyeri niteliği taşımadığından m.339-356 hükümleri uygulanmaz; ancak sözleşme taraflarının isteğiyle bazı hükümler sözleşmeye yansıtılabilir.

Uygulamada bu sözleşme özellikle site içerisinde satılan bağımsız bölümün otopark hakkı, apartmanlarda kat irtifakına tabi park alanlarının kiralanması, AVM veya ofis binası otopark abonelikleri ve sokaktaki kapalı garaj yerlerinin bireysel kiralanması gibi biçimlerde ortaya çıkar. Her senaryo, kendine özgü maddeler gerektirir.

Sözleşmenin kuruluş aşamasında, kiralayanın alan üzerinde tasarruf yetkisi olup olmadığı mutlaka kontrol edilmelidir. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, site veya apartman otoparklarının bağımsız bölüme tahsisine ilişkin kuralları düzenler; yönetim planı ve kat malikleri kurulu kararları incelenmeden kiralama yapılması, sonradan itiraza uğrayabilir.

Sözleşmede Yer Alması Zorunlu Maddeler

Garaj / Otopark Yeri Kira Sözleşmesi, biçimsel olarak basit görünse de hak ve yükümlülüklerin ayrıntılı biçimde düzenlenmesi durumunda uzun dönem uyuşmazlığa kapı kapatır. Sözleşmenin başında tarafların kimlik bilgileri, T.C. kimlik numaraları ve iletişim adresleri eksiksiz yer almalıdır.

Zorunlu maddeler şunlardır:

• Tarafların bilgileri ve iletişim adresleri.
• Otopark yeri — ada-parsel, bağımsız bölüm numarası, varsa park alanı kodu.
• Aracın bilgileri — plaka, marka ve model.
• Kira süresi — başlangıç-bitiş tarihi ve yenileme koşulları.
• Kira bedeli — aylık veya yıllık net ve ödeme günü.
• Artış oranı — TÜFE oranı ya da sözleşme serbestisi.
• Depozito — miktarı ve iade koşulları.
• Sigorta yükümlülüğü — trafik, kasko, sorumluluk sigortası.
• Kullanım kuralları — yalnızca araç park etme, tamir yasağı, yangın riski.
• Fesih ve iade — koşulları ve bildirim süresi.

Özellikle otopark alanının ortak kullanıma açık olup olmayacağı, şarj istasyonunun kullanılıp kullanılmayacağı ve üçüncü kişilerin aracı almasına izin verilip verilmeyeceği açıkça yazılmalıdır.

Kira Bedeli, Artış ve Ödeme Kuralları

Garaj / Otopark Yeri Kira Sözleşmesi'nde kira bedeli, konut/çatılı işyeri kira hükümlerine tabi olmadığı için TBK m.344 tavanına bağlı değildir. Ancak tarafların serbestçe belirleyeceği oran, TBK m.27 kapsamında kesin hükümsüzlük doğurmamalı ve hakkaniyete aykırı olmamalıdır. Uygulamada yıllık TÜFE oranı veya belirli bir sabit yüzde tercih edilmektedir.

Ödeme Şekli	Avantaj	Dezavantaj	Not
Banka havalesi	Kolay ispat	Komisyon	Dekontlar delildir
Elden nakit	Hızlı	İspat zorluğu	Makbuz alınmalı
Kredi kartı	Düzenli	Komisyon	Otomatik ödeme
Yıllık peşin	İndirim	Nakit akışı	Uzun taahhüt
Çek/senet	Güvenli	Cirolama	TTK hükümleri
Döviz	Değer korur	Kanun sınırı	1567 sayılı Kanun

Kira bedelinin geç ödenmesi hâlinde 6098 sayılı TBK m.120 kanuni faiz uygulanır; sözleşmede temerrüt faizi oranı ayrı olarak belirlenebilir. Ticari nitelikli kiralayan söz konusu ise 6102 sayılı TTK m.1530 ticari avans faizi uygulanabilir. 6098 sayılı TBK m.315 kira bedelinin ödenmemesi hâlinde fesih yolunu da düzenler.

Depozito, Sigorta ve Güvenlik Maddeleri

Depozito, kiracının sözleşmeye aykırı davranışı hâlinde doğabilecek zararları karşılamak amacıyla alınır. TBK m.114 depozitonun tazminat niteliği taşıdığını düzenler; kiralayan zararını kanıtlamak zorundadır. Uygulamada otopark kiralamalarında depozito genellikle bir ila üç aylık kira bedeli arasında tutulur.

Sigorta yükümlülüğü bakımından kiralayanın otopark alanına ilişkin sorumluluk sigortasına sahip olması önemlidir. Karayolları Motorlu Araçlar Zorunlu Mali Sorumluluk Sigortası, aracın trafikte bulunması sırasında devreye girer; otopark içinde üçüncü kişilere veya araç sahibinin kendisine verilen zararlar için ek sigorta gerekli olabilir. 5684 sayılı Sigortacılık Kanunu, bu konudaki temel çerçeveyi belirler.

1. Depozito miktarı — bir ila üç aylık kira bedeli.
2. Sigorta zorunluluğu — trafik ve sorumluluk.
3. Hasar tutanağı — giriş çıkış tutanağı.
4. Güvenlik kamerası — KVKK uyumluluğu.
5. Anahtar teslimi — tutanaklı teslim.
6. Yangın ve acil durum — tahliye planı.

Güvenlik kamerası kullanılması hâlinde 6698 sayılı Kişisel Verilerin Korunması Kanunu hükümleri devreye girer. Görüntü kayıtlarının hangi sürede saklanacağı, kimin erişebileceği ve KVKK aydınlatma metninin nasıl sunulacağı sözleşmede düzenlenmelidir.

Vergi, Bildirim ve Ticari Yükümlülükler

Garaj / Otopark Yeri Kira Sözleşmesi, niteliği itibarıyla kiralayanın vergi açısından farklı statülere tabi olmasına yol açabilir. Tek bir park yerinin kiralanması çoğu zaman gayrimenkul sermaye iradı (GMSİ) kapsamında değerlendirilirken, işletme ölçeğine ulaşan birden fazla park yerinin sürekli kiralanması ticari kazanç sayılabilir. 193 sayılı Gelir Vergisi Kanunu m.70 gayrimenkul sermaye iradını; m.37 ise ticari kazancı düzenler.

Kiralayanın gerçek kişi mi, tüzel kişi mi olduğuna göre KDV ve stopaj yükümlülükleri değişir. Tüzel kişi kiralayan, fatura düzenler ve %20 KDV uygular. Kiracı şirket ise kira ödemesinden 3065 sayılı KDV Kanunu m.9 çerçevesinde sorumluluk yoluyla KDV ödemesi de gündeme gelebilir. 1319 sayılı Emlak Vergisi Kanunu kapsamında otopark alanının ticari amaçla kullanılması belediye nezdinde bildirim yükümlülüğü doğurabilir.

Otopark kiralaması görünürde küçük bir akit olsa da hem kat mülkiyeti kuralları, hem sigorta yükümlülükleri hem de vergi rejimi birlikte düşünüldüğünde büyük işlemlerle aynı özeni gerektirir.

Sözleşme hazırlığında Sözleşme Cepte özellikleri sayfasındaki şablonlar, plan seçenekleri için fiyatlar, sektörel rehberler için blog, profesyonel destek için iletişim sayfası kullanılabilir. Emlak Vergisi beyannameleri Gelir İdaresi Başkanlığı'nın (gib.gov.tr) resmi sitesinden takip edilmelidir.

Uyuşmazlık ve Sonlanma Kuralları

Sözleşme süresinin dolması, feshi ya da tarafların anlaşma ile sona erdirmesi farklı sonuçlar doğurur. TBK m.327 kira süresinin dolmasını; m.315 kira bedelinin ödenmemesi hâlinde fesih yolunu düzenler. Otopark kiralamalarında, kiracının aracını çıkarmaması hâlinde 2004 sayılı İİK m.269 vd. uyarınca tahliye takibi başlatılabilir. Ticari nitelikli uyuşmazlıklar asliye ticaret mahkemesinde; tüketici işlemleri tüketici mahkemesinde; genel uyuşmazlıklar sulh hukuk mahkemesinde görülür.

Kiralayanın, kiracının aracına kilit takması ya da aracı başka bir yere taşıması, hukuki açıdan son derece risklidir. 5237 sayılı TCK m.147 ihkak-ı hak suçu, m.116 konut dokunulmazlığı gibi hükümler bu tür davranışları suç kabul eder. Uyuşmazlık hâlinde yasal yollar kullanılmalı; kiralayan kendi hakkını kendi almaya kalkışmamalıdır.

Sık Yapılan Hatalar ve Pratik Öneriler

İlk hata, sözleşmeye araç plakasının yazılmamasıdır; bu durumda sözleşmenin hangi araç için olduğu konusunda uyuşmazlık çıkar. İkinci hata, depozito için makbuz alınmamasıdır; iadenin talep edildiği aşamada depozitonun ödendiği ispatlanamaz. Üçüncü hata, kiralayanın sigortasız bir otopark için araç kabul etmesi; üçüncü kişinin zararı nedeniyle ciddi sorumluluk doğabilir.

Pratik öneri olarak sözleşme dijital olarak imzalanmalı, aylık ödemelerin dekontu saklanmalı ve KEP adresi üzerinden bildirim yapılmalıdır. Giriş-çıkış saatleri, araç anahtarı paylaşımı ve kimler tarafından aracın park edilebileceği sözleşmede belirtilmelidir.

Elektrikli Araç Şarj İstasyonu ve Teknoloji Maddeleri

Son yıllarda elektrikli araç sayısındaki artış, otopark ve garaj kiralama sözleşmelerinde yeni maddelerin yazılmasını gerektirmektedir. Şarj istasyonu kullanımının kiraya dahil olup olmadığı, şarj bedelinin ayrıca ödenip ödenmeyeceği, elektrikle ilgili güvenlik önlemleri ve elektrik kesintisi hâlinde sorumluluk dağılımı sözleşmede açıkça düzenlenmelidir. Elektrik Piyasası Kanunu ve ilgili tebliğler de bu kapsamda göz önünde bulundurulmalıdır.

Özellikle site yönetimleri için şarj istasyonu ortak kullanım alanına dahilse, 634 sayılı KMK kapsamında kat malikleri kurulu kararı gerekebilir. Tek bir bağımsız bölüm maliki kendi kiraladığı alana şarj cihazı yerleştirecekse elektrik hattının ölçümlenmesi ve sayaç uygulaması için teknik raporlar hazırlanmalıdır. Bu raporlar ileride elektrik tüketiminin kiracı ile kiralayan arasında paylaşımında temel delil olur.

Tüketici Uyuşmazlıkları ve Alternatif Çözüm

Otopark kiralamaları, özellikle bireysel müşteri ile AVM, özel otopark işletmesi ya da site yönetimi arasında gerçekleştiğinde tüketici hukuku açısından değerlendirilebilir. 6502 sayılı TKHK, hizmet ifasını da tüketici işlemi kapsamına alarak tüketici hakem heyeti ve tüketici mahkemesinin görev alanına sokar. Parasal sınırı aşmayan uyuşmazlıklarda ücretsiz hakem heyeti başvurusu en pratik yoldur.

Arabuluculuk da alternatif bir çözüm yoludur. 6325 sayılı Arabuluculuk Kanunu, ticari uyuşmazlıklarda zorunlu arabuluculuğu öngörürken tüketici uyuşmazlıklarında ihtiyari arabuluculuk mümkündür. Arabuluculuğun sözleşme aşamasında bir tahkim/arabuluculuk klozu ile düzenlenmesi, ileride çıkacak uyuşmazlıkların hızlı çözümü için stratejik bir seçimdir.