Konut Kira Sözleşmesi Nasıl Hazırlanır? 2026 Güncel Rehber

Konut kira sözleşmesi, kiracı ve ev sahibi arasındaki ilişkinin en temel belgesidir. Ancak hala çoğu sözleşme matbu formdan kopyalanıyor, önemli maddeler eksik kalıyor, tarafların hakları yazılı hale getirilmediği için sonradan ihtilaf doğuyor. 2024'te %25 tavanın sona ermesi, 2025'te kira tespit davalarının patlak vermesi, 2026'da zorunlu arabuluculuk uygulamasının genişlemesi — hepsi kiracı ve ev sahibi için doğru sözleşmeyi daha kritik hale getirdi.

15 yıldır kira hukuku ve gayrimenkul uyuşmazlıkları dosyaları bakıyorum. İyi hazırlanmış bir sözleşme, tahliye davasında da, kira artışında da, depozito iadesinde de hayat kurtarıyor. Eksik sözleşme ise her iki tarafı da kırmızı alarm bölgesine sürükleyebiliyor. Bu yazıda 2026 güncel mevzuatıyla konut kira sözleşmesinde olması gereken tüm maddeleri, olası tuzakları ve Sözleşme Cepte ile profesyonel sözleşme üretimini anlatıyorum.

Konut Kirasında Hukuki Çerçeve

Kira sözleşmesi 6098 sayılı TBK m.299-379 arasında düzenlenir. Konut ve çatılı işyeri kiraları için m.339-356 hususi hükümleri uygulanır. Ayrıca 1950 tarihli 6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Kanunu'nun devamı niteliğindeki TBK düzenlemeleri, kiracıyı özel olarak korur. Kiracının hiçbir zaman ev sahibiyle eşit güç ilişkisinde olmadığı kabul edilir; bu nedenle yasa, çoğunlukla kiracı lehine yorumlanır.

2026 yılında kira sözleşmesinin yazılı olma zorunluluğu yoktur, sözlü de geçerlidir. Ancak uygulamada yazılı sözleşmesiz kira ilişkisi ispat edilemediği için tarafların kaybettiği davalar çoktur. Adalet Bakanlığı UYAP sistemi üzerinden kira uyuşmazlıkları için zorunlu arabuluculuk devreye girmiş durumda — yazılı sözleşme arabuluculukta bile delil olarak sunulur.

Sözleşmede Olması Gereken 12 Madde

Eksiksiz bir konut kira sözleşmesi aşağıdaki maddeleri içermelidir. Eksik madde, sonradan tarafların aleyhine yorumlanabilir.

1. Taraflar: Kiracı/ev sahibi ad, T.C., adres, iletişim.
2. Kiralanan konut: Adres, tapu bilgisi, oda sayısı, m², eklentiler.
3. Kira bedeli: Aylık tutar, ödeme günü (TBK m.313), hesap numarası.
4. Artış şekli: TÜFE 12 aylık ortalama (TBK m.344).
5. Sözleşme süresi: Başlangıç-bitiş, otomatik uzama.
6. Depozito: En çok 3 aylık kira (TBK m.342).
7. Aidat ve giderler: Yönetim aidatı, tamir, ısınma.
8. Demirbaş listesi: Varsa beyaz eşya, mobilya, durum.
9. Tahliye şartları: TBK m.350-354 gerekçeler.
10. Kefalet: Varsa kefil bilgisi, süre ve tutar (TBK m.583).
11. Cezai şart: Geç ödeme, erken tahliye cezası (TBK m.179).
12. Uyuşmazlık: Zorunlu arabuluculuk, yetkili mahkeme (HMK m.4).

Depozito: En Yanlış Anlaşılan Madde

6098 sayılı TBK m.342 uyarınca konut kiralarında depozito miktarı 3 aylık kira bedelini geçemez. Depozito para olarak verilirse, kiracının onayı alınmak suretiyle bankada kiracı adına vadeli hesapta tutulmak zorundadır — ev sahibi bu parayı kendi hesabına alamaz. Bu hüküm uygulamada büyük ölçüde ihlal ediliyor, kiracılar da bilgisi olmadığı için itiraz etmiyor.

Sözleşme sonunda kiracı konutu sağlam teslim ederse depozito iade edilmelidir. Hasar varsa, belgelenmiş tutar kadar kesinti yapılabilir. Aksi halde TBK m.112 borcuna aykırılık hükümleri devreye girer; iade edilmeyen depozito için kiracı icra takibi başlatabilir. 2026 Yargıtay kararları, depozitonun bankada tutulmadığı durumlarda ev sahibine faizli iade uyguluyor.

Konu	Hüküm	Dayanak
Kira artışı	TÜFE 12 aylık ortalama	TBK m.344
Depozito	En çok 3 aylık kira	TBK m.342
Tahliye	Sınırlı gerekçeler	TBK m.350-354
Ödeme günü	Sözleşmede belirlenir	TBK m.313
Demirbaş	Liste önemli	TBK m.316
Kefil	Yazılı ve süreli	TBK m.583
Yetkili mahkeme	Sulh Hukuk	HMK m.4

Tahliye Gerekçeleri: Sınırlı Sayıda

TBK m.350-354 arasında tahliye gerekçeleri "sınırlı sayıda" düzenlenir. Ev sahibi canı sıkıldığı için kiracıyı çıkaramaz. Tahliye gerekçeleri: (a) Ev sahibinin veya yakınının ihtiyacı (m.350/1), (b) Yeniden inşa veya esaslı onarım (m.350/2), (c) 10 yılını dolduran kiracıya son dönem itibarıyla 3 ay önce bildirim (m.347), (d) Kiracının 2 kez haklı ihtara rağmen kira ödememesi (m.352), (e) Sözleşmeye aykırı kullanım.

Bu gerekçelerin her birinde ispat külfeti ev sahibine aittir. İhtiyaç gerekçesinde samimiyet aranır — tahliye sonrası konut 3 yıl başkasına kiralanmışsa kiracı yeniden geçme ve tazminat hakkı kazanır (TBK m.355). Bu detaylar sözleşmeye özel madde eklenerek hatırlatılmalı.

Demirbaş ve Hasar Tutanağı

Konut içinde beyaz eşya, mobilya, aydınlatma armatürü bulunuyorsa bunlar demirbaş olarak kaydedilmeli. TBK m.316 uyarınca kiracı olağan kullanımı yapmakla yükümlüdür; olağan aşınma-yıpranma için sorumluluk yoktur, kusurlu zarardan sorumludur. Girişte ve çıkışta fotoğraflı tutanak tutmak iki tarafı da korur.

Özellikle çıkışta "boya parası" adı altında haksız kesintiler sıkça yapılır. Olağan yıpranma için kesinti yapılamaz; sadece kasıtlı zarar, hasar ve kırılmalar depozitodan kesilir. Sözleşme Cepte ile üretilen sözleşme şablonunda demirbaş listesi ayrı ek olarak yer alır.

Arabuluculuk ve Dava Yolu

6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu ve 2023'te yürürlüğe giren güncellemeyle kira uyuşmazlıkları için arabulucuya başvurmak zorunlu hale geldi. Önce arabulucuda 3 hafta süren görüşme yapılır; anlaşmazlık halinde Sulh Hukuk Mahkemesinde dava açılır. HMK m.4 uyarınca kira davalarında yetkili mahkeme taşınmazın bulunduğu yerdir.

Arabulucuda anlaşma sağlanırsa anlaşma belgesi ilam niteliğinde — doğrudan icra takibi başlatılabilir. Anlaşmaya varılamazsa dava yoluna gidilir. Profesyonel destek için iletişim sayfamız, diğer rehberler için blogumuz, paket detayları için fiyatlar sayfamız üzerinden bilgi alabilirsiniz.