İcra İhale Satış Masrafları Nasıl Hesaplanır? 2026 Formül ve Örnek

İcra İhale Satış Masrafları, 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu kapsamında hacizli malın açık artırma yolu ile satılması sürecinde tahakkuk eden tüm giderlerin toplamıdır. Alacaklının takip sürecinde katlanması gereken bu masraflar, ihalenin başarısı için kritiktir.

İhale masrafları sürecin çeşitli aşamalarında farklı kalemler altında birikir. İlan bedeli, kıymet takdir ücreti, satış memuru ücreti, ihalenin yenilenmesi halindeki ek masraflar, hepsi alacaklının karşılaması gereken kalemlerdir. Yirmi yıllık icra deneyimimde bu masrafların çoğu zaman küçümsendiğini ve takibin tökezlemesine yol açtığını görüyorum.

İhale Masraflarının Hukuki Dayanağı

2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu madde 114-135 arasındaki hükümler, haczedilen malın paraya çevrilmesi prosedürünü düzenler. İİK m.114 satış ilanını, m.115 tebligatı, m.123 ihaleyi, m.124 satış kararını, m.129 ikinci ihaleyi ve m.134 ihalenin feshi davasını kapsar.

492 sayılı Harçlar Kanunu'nun 1 sayılı tarifesi, satış işlemlerinde alınacak harçları belirler. 2004 sayılı İİK m.15 uyarınca masraflar ilk aşamada alacaklı tarafından ödenir; takibin kesinleşmesi ve tahsilat halinde borçluya yüklenir (İİK m.138).

Bilirkişilik Kanunu (6754) ve Bilirkişilik Ücret Tarifesi, kıymet takdiri için ödenen bilirkişi ücretlerini düzenler. Satış memurunun ücreti ise İcra ve İflas Kanunu Yönetmeliği'nde belirtilen hizmet tarifesine göre hesaplanır ve yıllık güncellenir.

Satış İlanı Masrafları

İİK madde 114 uyarınca satış kararından sonra ilan yapılması zorunludur. İlan hem satışa katılımı artırır hem de takibin şeffaflığını sağlar.

• Elektronik satış portalı ilanı: UYAP elektronik satış portalı üzerinden yapılan ilan, 2018 reformu ile zorunlu hale getirilmiştir.
• Resmi Gazete ilanı: Önceden zorunluydu; günümüzde elektronik ilana geçilmesiyle bazı taşınmazlar için devam etse de çoğunlukla kaldırılmıştır.
• Yerel gazete ilanı: Büyük menkul kıymetler ve taşınmaz için yerel gazete ilanı tercih edilir.
• İhale günü ilanı: İhale sabahı artırma yerinde yapılan ilan ve sözlü duyuru masrafları.
• Fiziksel levha: Taşınmaz üzerine çakılan satış levhası, küçük bir bedel olsa da masraf kalemindedir.

İlan masrafları ilan tercih edilen mecralar ve taşınmazın değerine göre değişir. Uygulamada bir taşınmaz için 5.000-20.000 TL arası ilan bedeli gündeme gelir. Bu bedel alacaklı tarafından avans olarak ödenir ve tahsilatta borçludan alınır.

Kıymet Takdiri ve Bilirkişi Ücreti

Taşınmaz Tipi	Bilirkişi Sayısı	Ortalama Ücret
Arsa-tarla	1 bilirkişi	3.000-8.000 TL
Konut	1-2 bilirkişi	5.000-15.000 TL
İşyeri	2 bilirkişi	10.000-25.000 TL
Fabrika/depo	2-3 bilirkişi	20.000-50.000 TL
Menkul (araç)	1 bilirkişi	2.000-5.000 TL
İhtilaflı değerleme	3 bilirkişi	30.000-100.000 TL

Kıymet takdiri, İİK madde 87-88 kapsamında haczin yapıldığı veya satışa yakın bir tarihte gerçekleştirilir. Bilirkişi ücreti, ücret tarifesine göre tespit edilir; karmaşık değerleme gerektiren taşınmazlarda yüksek rakamlar gündeme gelebilir. Bu masraf da alacaklı tarafından ödenir.

Kıymet takdirine itiraz edilebilir. İİK m.128/a uyarınca takdire itiraz eden taraf, ikinci bir bilirkişi grubunun atanmasını talep edebilir. Bu durumda yeni bilirkişi ücreti itiraz eden tarafa aittir; itiraz haklı çıkarsa karşı taraftan tahsil edilebilir.

İhale Günü Masrafları

Satış gününde gerçekleşen masraflar aşağıdaki kalemlerden oluşur.

1. Satış memuru ücreti: İhaleyi yürüten memura ödenen hizmet bedeli; taşınmazın cinsine ve ihalenin süresine göre değişir.
2. Salon/yer kirası: İhale icra dairesinde yapılıyorsa ayrı ücret yoktur; dışarıda yapılıyorsa yer kirası alınır.
3. Teminat işlem ücreti: Artırmaya katılacak olanlardan alınan teminat, banka havalesi ise havale ücreti.
4. Tutanak tasdiki: İhale tutanağının resmi tasdikleri için noter masrafı.
5. Tapu masrafları: İhale edilen taşınmazın tapu devri sırasında alıcıdan alınır; kural olarak alacaklı ödemez.
6. Anahtar/tahliye masrafı: Taşınmaz tahliye edilmiyorsa zorla tahliye için icra memuru + polis eşliğinde masraf.

İhale günü yapılan masrafların tutarı, taşınmazın durumuna ve ihalenin seyrine göre çok değişken olabilir. Önemli taşınmazlarda güvenlik, alıcıların eşyalarının kontrolü gibi ek masraflar da gündeme gelebilir. Blog bölümümüzdeki icra ihalesi rehberinde ayrıntılı bilgi bulunabilir.

İhalenin İptali ve Yenilenmesi Masrafları

İİK madde 129 uyarınca ilk ihalede istekli çıkmaz veya teklif kanuni satış bedelini karşılamazsa, 10 gün içinde ikinci ihale yapılır. İkinci ihale için yeni bir ilan yapılmalı ve süreç tekrarlanmalıdır.

İkinci ihale masrafları: İlan ücreti, tebligat masrafı, satış memuru ücreti ve kıymet takdirinin güncellenmesi gerekirse ek bilirkişi ücreti. İkinci ihalede de istekli çıkmazsa dosya kapatılabilir veya üçüncü ihale isteği için talep yapılabilir. İİK madde 134 uyarınca ihalenin feshi davası açıldığında ayrıca dava harcı ödenmelidir.

İhale feshi davası açılması halinde, ihale geçerli olsa da kesinleşmesi mahkeme kararına bağlanır. Bu süreç aylarca sürebilir ve alacaklı bu süre zarfında yeni masraflarla karşılaşabilir. İhale fesih davası İcra Mahkemesinde görülür ve 7 gün içinde açılmalıdır (İİK m.134).

Masrafların Borçluya Yüklenmesi ve Tahsil

İhale başarılı olduğunda, elde edilen bedelden önce masraflar tenzil edilir; kalan tutar alacaklılara dağıtılır. İİK madde 138 uyarınca sıra:

• Satış giderleri: İhale masrafları, satış memuru ücreti, ilan giderleri en önde sıralanır.
• Rehinli alacaklılar: Varsa ipotek veya rehin sahibi alacaklılar ikinci sırada.
• Kamu alacakları: Vergi, SGK, belediye alacakları 6183 sayılı AATUHK kapsamında ayrıcalıklı.
• İşçi alacakları: İş kanunu kapsamındaki kıdem, ücret alacakları özel bir sıraya sahip.
• Adi alacaklılar: Teminatsız alacaklar en son sırada tahsil edilir.
• Artan tutar: Bütün alacaklar ödendikten sonra kalan tutar borçluya iade edilir.

Eğer satış bedeli masraflar + borç + faiz + vekalet ücretini karşılamazsa, alacaklı borçlunun diğer mal varlığına haciz koyarak tahsilat peşinde kalmaya devam eder. Bu durumda ödediği masrafları nasıl tahsil edeceği önemli bir sorundur. Özellikler sayfamızda icra masraf planlama araçları yer alır.

Masrafları Azaltma Stratejileri

Deneyimli alacaklılar ve avukatlar, masrafları kontrol altında tutmak için çeşitli stratejiler kullanır.

• Elektronik ilan tercihi: Resmi Gazete ve matbu gazete ilanları yerine elektronik portal tercih edilir; daha ekonomiktir.
• Toplu ihale: Aynı borçluya karşı birden fazla taşınmaz varsa aynı anda ihale yapılır, masraflar paylaştırılır.
• Kıymet takdirine itirazdan kaçınma: Makul tahmini değerlere itiraz yapmamak, ek bilirkişi masraflarından kurtarır.
• Banka aracılığıyla ödeme: Teminat ve diğer ödemeler bankadan doğrudan yapıldığında havale masrafı düşer.
• Satış öncesi pazarlık: Borçlu ile yapılan ön pazarlık, ihalesiz çözüm sağlayarak masrafları sıfıra indirir.

Fiyatlar sayfamızda icra takip paketleri, alacak tahsil süreçleri için avukat destekli paketler sunar. Özel durumlar için iletişim formumuz ile iletişime geçebilir, resmi icra işlem sorgusu için UYAP portalı uyap.gov.tr adresini kullanabilirsiniz.