Kira Artış Oranı Taahhütnamesi Nasıl Yazılır? Örnek ve Şablon 2026

Kira artışı konusu, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m.344 ile emredici biçimde düzenlendikten sonra, özellikle konut kiralarında ev sahipleri ile kiracılar arasındaki en yaygın uyuşmazlık alanlarından biri olmaya devam etmiştir. Tüketici fiyat endeksi (TÜFE) on iki aylık ortalaması, uzun yıllar boyunca tavan kural olarak belirlenmiş; konut kiraları için ise 2022-2024 döneminde geçici %25 tavan uygulanmış, sonrasında ise TÜFE sistemi yeniden yürürlüğe girmiştir.

Kira uyuşmazlıklarında onbeş yılı aşkın uygulama tecrübemle söyleyebilirim ki, ev sahipleri ile kiracılar arasında "artış oranı taahhütnamesi" başlığı altında imzalanan belgeler, çoğu zaman 6098 sayılı TBK m.344 emredici hükmüne aykırı olduğu için geçersizdir. Aksi hükümler kiracı aleyhine olduğunda geçersiz; ancak ev sahibi aleyhine kiracı lehine olduğunda geçerlidir. Taahhütnamenin doğru hukuki zeminde hazırlanması, tahliye ve alacak davalarının seyrini doğrudan belirler.

Kira Artışının Hukuki Zemini

6098 sayılı TBK m.344/1, konut ve çatılı işyeri kiralarında taraflarca yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaların, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksinde meydana gelen on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerli olduğunu düzenler. Bu hüküm emredici niteliktedir ve kiracı aleyhine değiştirilemez.

TÜFE tavanı aşan kira artışı sözleşmeyle kararlaştırılmış olsa bile, 6098 sayılı TBK m.344 ve m.26 uyarınca emredici hukuk kuralına aykırılık nedeniyle geçersizdir. Kiracı, tavan üzerindeki kısmı ödememe hakkına sahiptir ve ödemiş olsa dahi 6098 sayılı TBK m.77 kapsamında sebepsiz zenginleşme yoluyla iade isteyebilir. Bu sebepsiz zenginleşme talebi için zamanaşımı iki yıldır (TBK m.82).

Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) her ay yayımladığı TÜFE verileri, tuik.gov.tr üzerinden resmi olarak yayınlanır. Kira artışı hesabı yapılırken, sözleşmenin yenileme ayından önceki son on iki aylık ortalama esas alınır. Örneğin Temmuz 2026'da yenilenen bir kirada Haziran 2026 itibarıyla açıklanan "son 12 ay TÜFE ortalaması" esas alınır; o anki yıllık TÜFE değişimi değil.

TÜFE Tavanının Hesaplanması

TÜFE tavanının doğru hesabı pek çok uyuşmazlıkta belirleyicidir. Hesaplamada kullanılacak formül aşağıdadır:

• Kira yenileme ayından bir önceki ay için TÜİK tarafından yayımlanan "on iki aylık ortalama TÜFE değişim oranı" esas alınır
• Yeni Kira Bedeli = Eski Kira Bedeli × (1 + TÜFE Ortalama Oranı)
• Artış oranı, oniki aylık ortalama olarak hesaplanır; yıllık enflasyon değil
• Sözleşmede "TÜFE ortalaması" yazsa bile, kiracı aleyhine farklı endeks (ÜFE, yıllık TÜFE, SERİN) uygulanamaz
• Kısmi yıla rastlayan artışlarda pro-rata hesap yapılmaz; tam bir kira yılı tamamlanmadıkça artış talep edilemez

Örnek hesap: Aylık 10.000 TL kira sözleşmesi Temmuz 2025'te yapılmış olsun. Temmuz 2026 yenilemesinde Haziran 2026 itibarıyla açıklanan 12 aylık TÜFE ortalaması %48 varsayılırsa: Yeni kira = 10.000 × 1,48 = 14.800 TL olur. Bu tutar yasal tavandır; sözleşmede %60 artış yazsa bile 14.800 TL üzerindeki kısım geçersizdir ve kiracı ödemekle yükümlü değildir.

Taahhütnamenin Hukuki Niteliği

Kira artış oranı taahhütnamesi, bazen ev sahibinin kiracıdan "önümüzdeki yıl kira artışının belirli oranda olacağını" taahhüt eden yazılı belge alma çabasıdır. Ancak böyle bir taahhütname 6098 sayılı TBK m.344 emredici hükmüne aykırı olarak TÜFE üzerinde artış öngörüyorsa geçersizdir. Kiracı, önceden taahhüt etmiş olsa bile sonraki kira döneminde tavanın üzerindeki kısmı ödemeye zorlanamaz.

Tam tersi, TÜFE altında bir taahhüt (örneğin TÜFE %48 iken taraflar %20 olarak anlaşması) geçerlidir; çünkü kiracı aleyhine değil kiracı lehine hüküm doğurur. 6098 sayılı TBK m.26 uyarınca emredici hukuk kuralları, yalnızca zayıf tarafı koruyan yönde sınırlanabilir; güçlendirici yönde anlaşmalar serbesttir. Aşağıdaki tabloda hangi taahhüt türünün geçerli hangisinin geçersiz olduğu özetlenmiştir.

Taahhüt İçeriği	Geçerli mi?	Dayanak
TÜFE ortalaması altında artış (örn. %20)	Geçerli (kiracı lehine)	6098 s.lı TBK m.26
TÜFE ortalamasına eşit artış	Geçerli	6098 s.lı TBK m.344
TÜFE ortalaması üstünde sabit oran (örn. %65)	Geçersiz (kiracı aleyhine)	6098 s.lı TBK m.344 emredici
Döviz veya altın endeksli artış (konutta)	Geçersiz	32 s.lı Karar + TBK m.344
İşyeri kirasında sözleşmeyle belirlenen oran	Geçerli	6098 s.lı TBK m.344 (işyeri istisna)
Kiracı hiç artış talep etmeyeceğini taahhüt	Geçerli (kiracı lehine)	6098 s.lı TBK m.26

Beş Yıldan Sonraki Dönem: Hakim Takdiri

6098 sayılı TBK m.344/3 uyarınca, kira sözleşmesinin beş yıldan uzun süreli olması veya beş yılın üzerinde yenilenmesi halinde, sonraki dönem kira bedeli hakim tarafından hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Bu düzenleme, uzun vadeli kiralar için kira bedelinin piyasa koşullarına uyarlanmasına imkan verir; ancak yine TÜFE tavanı dikkate alınır.

Beş yıllık süre dolmadan önce ev sahibi, hakim takdirine başvuramaz ve yalnızca TÜFE tavanı kadar artış talep edebilir. Beş yıl dolduktan sonra ise 6098 sayılı TBK m.344/4 uyarınca "kira bedelinin tespiti davası" açılabilir. Bu dava sulh hukuk mahkemesinde açılır (6100 s.lı HMK m.4) ve mahkeme emsal kira araştırmasıyla yeni kira bedelini belirler.

Kira tespit davası açılmak için her yenileme dönemi beklenmek zorunda değildir; beş yıl dolduktan sonra açılan davada yeni kira tespit edilir ve sonraki yıllarda yine TÜFE tavanı kuralı işler. Beş yıl hesabı, ilk kira sözleşmesi tarihinden itibaren işler, kira yenilemeleri ile süre uzamaz. 7409 sayılı Avukatlık Kanunu kapsamında yapılan kira uyuşmazlıklarında arabuluculuk dava şartı niteliğindedir.

Taahhütnameye Yazılması Gerekenler

Geçerli bir kira artış oranı taahhütnamesi hazırlanacaksa, aşağıdaki unsurlar açıkça düzenlenmelidir.

• Taraflar: kiralayan (ev sahibi) ve kiracının tam kimlik ve adres bilgileri
• Sözleşmeye konu taşınmazın adresi ve tapu kayıt bilgileri (mahalle, ada, parsel)
• Mevcut kira sözleşmesinin tarihi, aylık kira bedeli ve kira dönemi
• Taahhüt edilen artış oranı veya yöntem (TÜFE ortalaması, sabit oran, veya altı)
• Artışın uygulanacağı tarih (bir sonraki kira yılı başlangıcı)
• Ödeme şekli ve hesap numarası (artış sonrası yeni kira tutarı için)
• Geçerlilik süresi (bir yıl, iki yıl veya süresiz)
• İmza ve tarih; varsa tanık imzaları ile noter onayı

Taahhütnamenin noter huzurunda düzenlenmesi zorunlu değildir; ancak noter tasdiki, imza inkarı iddialarını engeller ve ispat gücünü artırır. 2004 sayılı İİK m.38 uyarınca noter onaylı yazılı belgeler, icra takibinde ilam niteliğinde belge sayılabilir. Güncel kira şablonları için özellikler sayfasını inceleyebilirsiniz.

Uygulamada Sık Yapılan Hatalar

İlk ve en yaygın hata, 6098 sayılı TBK m.344 uygulamasının işyeri ile konut arasındaki farkını gözetmemektir. Kanun m.344/1 konut ve çatılı işyeri kiralarını TÜFE tavanına tabi tutarken, açık alan kira sözleşmeleri (otopark, arazi) için bu tavan uygulanmaz. İşyeri bakımından kısmi uygulamada sözleşme serbestisi daha genişken, konutta tavan emredici nitelikte ve mutlaktır.

İkinci hata, kira artışının geriye dönük talep edilmesidir. 6098 sayılı TBK m.344 artışı geleceğe yönelik düzenler; geçmiş yıllara ait TÜFE hesaplaması ile kümülatif artış talebi kabul edilmez. Ev sahibi, yıllık yenileme tarihini kaçırdıysa o yıl için hiç artış yapamaz ve sonraki yıl yalnızca o yılın TÜFE tavanı kadar artış isteyebilir.

Üçüncü hata, kiracının artış bildirimini ulaşmadığı halde uyguladığı rakama göre ödeme yapmasıdır. 6098 sayılı TBK m.299 uyarınca ev sahibi artış talebini kiracıya yazılı (ihtarname, KEP) olarak bildirmediyse, eski kira bedelinden ödeme yapılabilir. Bildirim yapılmadan icra takibi açılması durumunda kiracı itiraz ederek takibi iptal ettirebilir. Detaylı abonelik seçenekleri için fiyatlar sayfasına, özel durumlar için iletişim sayfamıza başvurabilirsiniz.

Tahliye Talebi ile İlişki

Kira bedeli ödememe nedeniyle tahliye davası 6098 sayılı TBK m.352 ve 2004 sayılı İİK m.269 kapsamında yürütülür. Ev sahibi, TÜFE üzerinde talep ettiği kira artışı nedeniyle kiracının eksik ödeme yaptığını iddia ederek icra takibi başlatırsa, kiracının itirazında tavan iddiası kabul edilir ve takip iptal edilir. Bu durumda ev sahibi sadece vekalet ücreti ve icra inkar tazminatı ödemekle kalmaz; kötüniyetle icra takibi açmak nedeniyle ayrıca manevi tazminata da mahkum edilebilir.

Kiracının bedeli ödememesi veya eksik ödemesi halinde önce noter ihtarı çekilir (TBK m.315). İki aylık süre verilir; ödeme yapılmazsa tahliye davası açılabilir. Ödeme yapılan kısım yeterli değilse tahliye mümkün olur; ancak ödeme yapılmayan kısım tavan üstündeki kısımsa kiracı ödemesine gerek olmadığı için tahliye de gerçekleşmez. Bu ince ayrım, kira uyuşmazlıklarının en sık görüldüğü noktadır.