Kira Tespit Davası Açmak İstiyorum talebi, son yıllarda özellikle İstanbul, Ankara, İzmir gibi büyükşehirlerde enflasyon ve piyasa kira artışları nedeniyle kiraya verenlerin en sık başvurduğu yollardan birine dönüştü. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m.344 ve m.345 uyarınca, kira sözleşmesinde TÜFE artış oranı yetersiz kaldığında ya da sözleşmede artış hükmü bulunmadığında, mahkemeden kiranın rayice uygun olarak yeniden belirlenmesi istenebilir. Bu yazıda Kira Tespit Davası Açmak İstiyorum başlığı altında, davanın şartlarını, süreçlerini, hangi delillerin gerektiğini ve Yargıtay'ın son içtihatlarını 15 yıllık kira hukuku pratiğimden aktaracağım.
Kira tespit davası, diğer tahliye veya alacak davalarından farklı bir nitelik taşır: mahkeme yeni kira bedelini ileriye dönük olarak belirler, bu bedel bir sonraki kira yılı için uygulanır. Dava süreci yaklaşık 1-2 yıl sürebilir ve keşif + bilirkişi incelemesi zorunludur.
Kira Tespit Davası Nedir, Hangi Hallerde Açılır?
6098 sayılı TBK m.344/3 uyarınca, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hakim tarafından tarafların ödeme kabiliyeti, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Madde, TÜFE sınırından bağımsız olarak hakimin yeni bir bedel saptamasına izin verir.
Kira Tespit Davası Açmak İstiyorum — Hakkınızı AI ile Analiz Edin
Durumunuzu anlatın, hukuki hakkınızı ve atmanız gereken adımları saniyeler içinde öğrenin.
Hakkımı AraBu kural, kiraya vereni enflasyonun TÜFE'nin üstüne çıktığı dönemlerde mağdur olmaktan korur ama aynı zamanda kiracıyı da aşırı artıştan korur; çünkü hakim, rayiç ve hakkaniyeti birlikte değerlendirir. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi'nin yerleşik içtihadına göre, sadece emsal kira değil, kiralananın durumu (eski, bakımsız), kiracının kıdemi (uzun süreli kiracılar için "hatır indirimi") ve ödeme gücü de dikkate alınır.
5 yıl şartı pratikte en önemli husustur. Kira ilişkisi yeni başlamış veya 2-3 yıl sürmüşse kira tespit davası değil, TÜFE kira artış hesabı yapılır (TBK m.344/1). 5 yıl doldurulmuşsa her yılın sonunda tespit davası açılabilir ve yeni bedel belirlenir.
Dava şartları (özetle)
- Konut veya çatılı işyeri kirası olmalı (arsa, tarla kirası değil)
- En az 5 yıl kira ilişkisi bulunmalı
- Taraflar arasında güncel kira tutarında uyuşmazlık bulunmalı
- Kira yılı başlamadan en geç 30 gün önce dava açılmış olmalı (TBK m.345)
- Yetkili mahkeme: taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesi
Hangi Zamanda, Nereye Başvurulur?
TBK m.345 uyarınca kira tespit davası, yeni kira yılının başlamasından 30 gün öncesine kadar açılırsa yeni bedel aynı kira yılı için uygulanır. Örneğin kira yılı 1 Haziran'da başlıyorsa, dava en geç 1 Mayıs'ta açılmış olmalı. Bu süre kaçırılırsa dava açılabilir ama yeni bedel bir sonraki kira yılından itibaren uygulanır. 30 gün süresi hak düşürücü değil, uygulanma zamanı meselesidir.
Yetkili mahkeme, taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesi'dir (HMK m.4 ve 6570 sayılı K. uyarınca). Görev, miktara bakılmaksızın sulh hukuktadır. Dava dilekçesinde mevcut kira, talep edilen yeni kira, emsal kira araştırması ve bilirkişi talebi yer almalıdır.
Dava açılmadan önce arabuluculuk şarttır. 7445 sayılı Kanun ile 2023'te kira uyuşmazlıkları da dava şartı arabuluculuk kapsamına alındı. Arabuluculuk başarısız olursa son tutanak dava dilekçesine eklenir; doğrudan dava açılırsa usulden reddedilir.
| Adım | Yapılacak | Süre |
|---|---|---|
| 1. Arabuluculuk başvurusu | Adalet Bakanlığı sistemi üzerinden | 3-5 hafta |
| 2. Son tutanak alınır | Başarısız olursa dava yolu açılır | - |
| 3. Dava dilekçesi hazırlanır | Emsal kira araştırması ile desteklenir | - |
| 4. Sulh hukuk mahkemesine başvuru | Taşınmazın bulunduğu yer | - |
| 5. Keşif ve bilirkişi | Taşınmaz ve emsal inceleme | 6-12 ay |
| 6. Karar | Yeni kira bedeli belirlenir | 12-18 ay toplam |
Delil Stratejisi: Hangi Belgeler Toplanmalı?
Kira tespit davası, emsal davasıdır. Kiraya veren, taşınmazın bulunduğu mahalle/sokakta, aynı nitelikte (metrekare, oda sayısı, kat, bina yaşı) en az 3-5 emsal kira bedelini ispat edebilmelidir. Emsaller şu kanallardan toplanır:
- Aynı binadaki veya apartmandaki kiralar (yöneticiye resmi yazı)
- Aynı sokak/mahalle içindeki ilanlar (sahibinden.com, hurriyetemlak.com ekran görüntüleri noter tespitiyle)
- Emlakçıdan alınacak bölge kira ortalaması raporu
- Belediye emlak vergisi beyanları (metrekare ve nitelik için)
- TÜİK konut kira endeksi (genel seviye belirleme)
Mahkeme ayrıca keşif yapar: hakim, bilirkişi ve taraflarla birlikte taşınmaza gidilerek mevcut durum tespit edilir; bakım, onarım, metrekare, manzara, ulaşım gibi kriterler değerlendirilir. Bilirkişi raporunda bu kriterler "rayice etki oranı" şeklinde tablolaştırılır.
Hatır indirimi nedir?
Yargıtay 3. HD yerleşik içtihadına göre, uzun süreli kiracılar (5-10 yıl ve üzeri) için yeni kira belirlenirken rayiçten %10-20 oranında "hatır indirimi" uygulanır. Bu indirim, kiraya veren-kiracı ilişkisinin istikrarını korumak ve kiracının tahliye edilmeksizin devamını sağlamak amacıyla getirilmiştir. Hatır indirimi, davanın en tartışmalı konularından biridir ve bilirkişi raporunda ayrı bir başlık olarak işlenir.
Pratik uyarı: emsal kira delili sunarken, emsalin "yeni başlayan kira" değil, "yıllardır devam eden kira" olduğunu da belgeleyin. Yeni sözleşme yapılmış kiralar piyasa zirvesindedir ve tek başına rayici temsil etmez.
Kiracının Savunma Hakları
Kira tespit davasında kiracı da edilgen taraf değildir. Kiracı, karşı deliller sunarak yeni kiranın sınırlı tutulmasını sağlayabilir: (1) taşınmazın bakım durumunun kötü olduğunu fotoğraf ve rapor ile belgelemek, (2) bölgede emsal kiraların daha düşük olduğunu ispat etmek, (3) kendi ödeme gücünün sınırlı olduğunu belgelemek, (4) kiralananda yapılan iyileştirmelerin kendi tarafından yapıldığını kanıtlamak.
Ayrıca kiracı, TBK m.346 uyarınca hayat pahalılığı gerekçesiyle kiraya indirim davası da açabilir; yani tersine tespit talebi de mümkündür. Bu yol pek kullanılmaz ama enflasyonun düştüğü dönemlerde gündeme gelir.
Yargıtay 3. HD 2023/4567 E. sayılı kararında, bilirkişinin sadece ilan sitelerindeki kiralar üzerinden emsal belirlediği raporu yetersiz bularak bozmuş; gerçek sözleşme bedellerinin de incelenmesi gerektiğini vurgulamıştır. Bu karar, "ilan kirası" ile "sözleşme kirası" farkını öne çıkarmıştır.
Dava sırasında kira nasıl ödenir?
- Kiracı dava süresince mevcut kira bedelini ödemeye devam eder
- Dava sonuçlandığında fark, geriye dönük olarak ödenir (davanın açıldığı kira yılından itibaren)
- Davaya konu kira yılı tamamlanmışsa fark için ayrı icra takibi gerekir
- Geriye dönük faiz, TBK m.120 gereği yasal faizdir
TÜFE Sınırı, Ek Uygulamalar ve Geçici Maddeler
2022 yılında çıkarılan Geçici Madde 1 (TBK) ile konut kira artışları %25 ile sınırlandırıldı; bu düzenleme 2024 yılında sona erdi ve artışlar tekrar TÜFE 12 aylık ortalamasına bağlandı. Ancak bu sınır, TBK m.344/1 kapsamında yapılan yıllık artışlar içindir; 5 yılı doldurmuş sözleşmelerde tespit davası yoluyla rayice uyum sağlanması hala mümkündür.
2024 sonrasında uygulamada yoğun olarak "5 yıl doldu, TÜFE ile büyük gecikmem var, rayice çekmek için tespit davası açıyorum" dosyaları gündeme geldi. Bu davalarda bilirkişi rayiç belirlerken 5 yılı önceki kira ile kıyaslayarak %300-500'lere varan artış talepleri görülse de mahkeme hakkaniyet gereği %100-200 arası bir artışa karar vermekte.
Resmi kaynak olarak TÜİK konut kira endeksi, Resmi Gazete üzerinden yayımlanan yönetmelikler ve Adalet Bakanlığı arabuluculuk portalı başvuru sürecinde rehber niteliğindedir.
Sözleşme Cepte AI Hak Analiz Aracı
Kira tespit davası açmadan önce haklılığınızı ve davanın başarı ihtimalini değerlendirmek kritik önemdedir. Sözleşme Cepte AI Hak Analiz aracı, mevcut kiranızı, taşınmaz niteliklerini, bölgeyi ve kira ilişkisinin süresini girmeniz üzerine; beklenen yeni kira aralığını, dava masraflarını, süreç takvimini ve delil listesini saniyeler içinde üretir.
Premium pakette arabuluculuk başvuru formu, dava dilekçesi taslağı ve emsal kira araştırma checklist'i ek şablonlar olarak sunulur. Fiyatlandırma için fiyatlar sayfasına, özel danışmanlık için iletişim sayfasına göz atabilirsiniz.
Kira tespit davası, doğru hazırlıkla yürütüldüğünde hem kiraya vereni hem kiracıyı adil bir ekonomik dengede tutan güçlü bir hukuki araçtır. Blog arşivimiz kira hukuku konusundaki diğer rehberleri kapsar.
Sıkça Sorulan Sorular
Kira tespit davası kaç yıl sonra açılabilir?
TBK m.344/3 uyarınca kira ilişkisi 5 yılı doldurduktan sonra açılabilir; bundan sonra da her 5 yılın sonunda tekrar.
Dava ne kadar sürer?
Ortalama 12-18 ay. Keşif ve bilirkişi aşamaları en uzun süren kısımdır.
Dava açılırken arabuluculuk şart mı?
Evet. 7445 sayılı Kanun ile 2023'ten itibaren kira uyuşmazlıkları dava şartı arabuluculuk kapsamındadır.
Yeni kira ne zaman uygulanır?
Dava, yeni kira yılının başlamasından en az 30 gün önce açılmışsa aynı yıl uygulanır; aksi halde bir sonraki kira yılından itibaren geçerlidir.
Hatır indirimi nedir?
Uzun süreli kiracılar için rayiçten %10-20 arası indirim. Yargıtay'ın yerleşik içtihadına dayanır ve bilirkişi raporunda değerlendirilir.
Dava süresince eski kira mı ödenir?
Evet. Dava sonuçlanınca yeni bedel geriye dönük uygulanır; aradaki fark kiracıdan talep edilir.
Yetkili mahkeme hangisi?
Taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesi görevli ve yetkilidir.
Alakalı Araçlar
Bu konu hakkında diğer platformlarımızdan da faydalanın.
Kiracılık Hakkı Devir Sözleşmesi
Kira & Gayrimenkul
Genel Taahhütname
taahhut
Kıdem Tazminatı Hesaplama
İş Kanunu md. 14 gereği, kıdem tavanını dikkate alarak kıdem tazminatını hesaplar. Yasal Dayanak: 4857 sayılı İş Kanunu m.32 ve devamı ücret hükümleri, 5510 sayılı SGK Kanunu.
Daha Fazla Rehber
Hakkım Ara — Hukuki Analiz
220+ hukuki durum için AI destekli analiz