Kiracılık Hakkı Devir Sözleşmesi Nasıl Hazırlanır? 2026 Güncel Rehber

Kiracılık Hakkı Devir Sözleşmesi, mevcut kira sözleşmesindeki kiracının konumunu üçüncü bir kişiye devretmesine olanak veren özel bir sözleşme türüdür. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu madde 323 kapsamında düzenlenen bu kurum, işyeri kiracılarının işletmelerini devrettiğinde sıkça kullanılır.

Gayrimenkul uyuşmazlıklarında sıkça karşılaştığım bir sorun, kiracılık hakkı devrinin alt kira ile karıştırılmasıdır. İki kurum arasındaki temel fark, devirde kiracılık sıfatının tamamen üçüncü kişiye geçmesi; alt kirada ise asıl kiracının sıfatının devam etmesidir. Bu fark, hak ve yükümlülükler bakımından ciddi sonuçlar doğurur.

Kiracılık Hakkı Devrinin Hukuki Niteliği

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu madde 323 uyarınca kiracı, kiraya verenin yazılı rızasını almadıkça kiracılık hakkını başkasına devredemez. Ancak işyeri kiralarında kiraya veren, haklı sebep olmadıkça rızayı vermekten kaçınamaz. Bu hüküm, ticari işletme devirlerinin önündeki engelleri kaldırmak amacıyla 2012 reformu ile getirilmiştir.

Devir sözleşmesi üçlü bir ilişki doğurur: Eski kiracı (devreden), yeni kiracı (devralan) ve kiraya veren arasında ilişki yeniden yapılanır. Kiraya verenin yazılı rızası şartı, onun korunmasına yöneliktir; rıza verilmeden yapılan devir geçersizdir ve tahliye sebebi oluşturur.

Devir, alt kiradan farklı olarak eski kiracıyı kural olarak kira ilişkisinden kurtarır. TBK m.323/3 uyarınca eski kiracı, sözleşme süresinin bitimine kadar, en çok iki yıl süreyle yeni kiracı ile birlikte müteselsilen sorumlu olur. Bu hüküm kiraya vereni güvence altına alır.

Sözleşmenin Tarafları ve Zorunlu Unsurlar

Kiracılık hakkı devir sözleşmesinin geçerli olabilmesi için aşağıdaki unsurları taşıması gerekir.

• Asıl kira sözleşmesine atıf: Hangi tarihli ve hangi taşınmaz için yapılmış kira sözleşmesinin devredildiği açıkça belirtilmelidir.
• Taşınmazın tanımı: Ada, parsel, bağımsız bölüm, adres bilgileri tapu kaydıyla uyumlu olmalıdır.
• Devreden kiracı: T.C. kimlik numarası, tüzel kişide MERSİS ve imza yetkilisi bilgileri.
• Devralan kiracı: Benzer şekilde kimlik ve tüzel kişi bilgileri.
• Kiraya verenin yazılı rızası: Ayrı bir belge olarak veya sözleşmeye imza şeklinde eklenmelidir.
• Devir bedeli: Kiracılık hakkının devredilmesi için ödenen bedel (şerefiye, hava parası) ve ödeme koşulları.
• Devir tarihi: Yeni kiracının sözleşmeye gireceği tarih ve devir anahtar teslimi koşulları.
• Sorumluluk dağılımı: Geçmiş kira borçları, tamirat yükümlülükleri, depozito devri.

Özellikle depozito devri konusunda belirsizlik ileride sorun doğurur. Devreden kiracının ödediği depozitonun yeni kiracıya mı geçtiği, yoksa kiraya verene iade edilip yeni kiracı tarafından yeniden mi yatırılacağı sözleşmede açıklanmalıdır.

Kiraya Verenin Rıza Verme Yükümlülüğü

Durum	Kiraya Veren Rıza Zorunluluğu	Dayanak
Konut kirası	Serbest; rıza vermeyebilir	TBK m.323/1
İşyeri kirası	Haklı sebep olmadıkça rıza zorunlu	TBK m.323/2
Tacir kiracı-tacir devralan	Yüksek rıza yükümlülüğü	TBK m.323+TTK
Finansal sıkıntılı devralan	Haklı red sebebi	TBK m.323/2
Rakip sektöre devir	Duruma göre haklı red	Yargıtay içtihadı

Kiraya veren, haklı sebep olmadıkça işyeri kirasında rıza vermekten kaçınamaz. Haklı sebep olarak Yargıtay kararlarında kabul edilen nedenler: Devralanın ödeme gücünün yetersizliği, önceki ticari itibar sorunları, tehlikeli faaliyet kapasitesi. Haklı sebep olmadığı halde rıza verilmezse, kiracı mahkemeye başvurarak hakim kararıyla rızayı alabilir.

Devrin Hüküm ve Sonuçları

Geçerli bir devir sözleşmesi aşağıdaki sonuçları doğurur.

1. Yeni kiracı sözleşmeye girer: Devralan, kira sözleşmesinin bütün hak ve yükümlülüklerini üstlenir; kira ödeme, kullanım, onarım borçları ona geçer.
2. Eski kiracı kural olarak çıkar: Devreden kiracı kira ilişkisinden çıkar; ancak 2 yıl süreyle müteselsil sorumlu kalır.
3. Kiraya veren korunur: Sözleşmenin aynı şartlarla devamı sağlanır; yeni kiracı mevcut koşullara tabidir.
4. Geçmiş borçlar: Devir tarihinden önceki borçlardan eski kiracı sorumludur; sözleşmede aksi kararlaştırılabilir.
5. Depozito durumu: Taraflar arasında devredilebilir; kiraya verene iade+yeniden yatırma da mümkündür.

Müteselsil sorumluluk süresi TBK m.323/3'te "sözleşmenin bitimine kadar ancak en çok iki yıl" olarak düzenlenmiştir. Bu iki yıllık süre emredici olup daha uzun sorumluluk kararlaştırılamaz. Kiraya verenin bu süre içinde eski kiracıya başvurma hakkı vardır. Blog bölümümüzde kiracılık devri örnekleri ve müteselsil sorumluluk ayrıntıları incelenebilir.

Devir Bedeli (Şerefiye/Hava Parası)

İşyeri kiracılık hakkının devri sırasında devreden, ticari işletmenin elde ettiği müşteri portföyü, konumun değeri ve benzeri unsurlar karşılığı devralan tarafından devir bedeli alır. Bu bedel halk arasında "şerefiye" veya "hava parası" olarak bilinir.

Devir bedeli sözleşme konusu olduğundan tarafların serbest iradesiyle belirlenir. Vergi açısından bu ödeme 193 sayılı Gelir Vergisi Kanunu madde 70 uyarınca gayrimenkul sermaye iradı veya serbest meslek kazancı olarak değerlendirilebilir; durum somut olaya göre farklılık gösterir. 3065 sayılı KDV Kanunu madde 1 uyarınca kural olarak KDV'ye tabidir.

488 sayılı Damga Vergisi Kanunu uyarınca devir sözleşmesi binde 9,48 oranında damga vergisine tabidir. Vergi planlaması açısından ödemenin taksitli yapılması veya farklı isimler altında bölünmesi, bazı hallerde vergisel avantaj sağlayabilir. Sözleşme Cepte özellikler sayfasındaki vergi hesaplama araçları burada yardımcı olur.

Devrin Sona Ermesi ve Tahliye Halleri

Kiracılık hakkı devri, devreden kiracı ile devralan arasındaki ilişkiyi sonlandırırken, kira sözleşmesi kiraya veren ile devralan arasında devam eder. Kira sözleşmesinin olağan sona erme halleri devir sonrası da geçerlidir.

• Süre bitimi: Belirli süreli kira sözleşmesi sürenin sonunda bildirimle sona erer.
• İki haklı ihtar: Devralan kiracı iki haklı ihtara konu olursa kiraya veren tahliye davası açabilir.
• Tahliye taahhüdü: Devralan yazılı tahliye taahhüdü vermişse, taahhüt tarihinde tahliye davası açılabilir.
• İhtiyaç tahliyesi: Kiraya veren kendisi veya ailesi için ihtiyaç iddiasıyla TBK m.350 kapsamında tahliye açabilir.
• İmar-yeniden inşa: TBK m.351 uyarınca esaslı onarım veya imar gerekçesiyle tahliye mümkündür.

Devralan kiracı, devreden kiracının kira süresini aşan sürelere hak iddia edemez. Örneğin 3 yıllık kira sözleşmesinin 2. yılında devir yapılmışsa, devralan kural olarak kalan 1 yıl için kira hakkına sahiptir. Sözleşmede uzama kaydı varsa o da geçerlidir.

Devir Sözleşmesinde Sık Yapılan Hatalar

Uygulamada karşılaştığım en yaygın hatalar ve çözüm önerileri şunlardır.

• Kiraya verenin yazılı rızasının atlanması: Rıza alınmadan yapılan devir geçersizdir ve tahliye sebebidir. Sözleşme öncesi mutlaka yazılı rıza alınmalıdır.
• Depozito devrinin belirsiz bırakılması: Devir sırasında depozitonun nereye gideceği yazılmalı; aksi halde hem devreden hem kiraya veren zarar görür.
• Devir bedelinin kayıt dışı ödenmesi: Vergi ve ispat sorunu doğurur; banka havalesi ve makbuz şeklinde belgelenmelidir.
• Müteselsil sorumluluğun atlanması: Eski kiracı 2 yıllık sorumluluk bakımından riskini bilmeli; bu süre için teminat alabilir.
• Geçmiş borçların devredene yüklenmemesi: Kira, elektrik, su, aidat borçları açıkça devreden kiracıda kalmalıdır.
• Alt kira ile karıştırılması: Devir ile alt kira iki farklı kurumdur; hangi ilişkinin kurulduğu sözleşmede açıkça belirtilmelidir.

Fiyatlar sayfamızda ticari işletme devri paketleri kapsamında kiracılık devri şablonu bulunmaktadır. Karmaşık durumlar için iletişim formumuzu kullanabilir, gayrimenkul mevzuatı için Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü'nün tkgm.gov.tr adresini takip edebilirsiniz.