Rezidans Kira Sözleşmesi Nasıl Hazırlanır? 2026 Güncel Rehber

Rezidans kira sözleşmesi, klasik konut kira sözleşmesinin ötesinde birtakım özel hizmetlerin de sunulduğu, genellikle lüks segmentte yer alan gayrimenkuller için düzenlenen özel bir sözleşme türüdür. Mesleki pratikte danışanlarımıza, rezidans kira sözleşmesini klasik konut sözleşmesinden ayıran hususları ve sözleşmede dikkat edilmesi gereken maddeleri hazırlık aşamasında titizlikle açıklarız. Bu rehberde Rezidans Kira Sözleşmesi hazırlanırken bilinmesi gereken tüm noktaları, yasal çerçeveyi ve pratik örnekleri bir arada sunuyoruz.

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (TBK) m.299 ve devamı konut kira ilişkisinin genel çerçevesini belirlerken, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) ortak alanlara ve yönetim planına ilişkin hükümler içerir. Rezidans yapılarının çoğunda site yönetimi olduğu için bu iki kanun birlikte uygulanır. Ayrıca 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun (TKHK) m.52, rezidans hizmet sözleşmelerinde tüketici korumasını sağlar.

Rezidans Kira Sözleşmesinin Ayırt Edici Özellikleri

Rezidans yapıları; concierge (danışma hizmeti), resepsiyon, güvenlik, havuz, fitness, temizlik, kuru temizleme ve yemek gibi ek hizmetleri bünyesinde sunar. Bu hizmetler sözleşmenin ayrılmaz parçasıdır ve aidat dışı bir bedelle de sözleşmede yer alabilir. Klasik konut kira sözleşmesinden farkı, kira bedelinin yanı sıra "rezidans hizmet bedeli" adı altında ayrı bir kalemin düzenli olarak tahsil edilmesidir.

Danışanlarımızın çoğunlukla karıştırdığı husus, rezidansın bir otel olup olmadığıdır. Rezidans, konaklama işletmesi değil; aksine uzun süreli konut kullanımı için tasarlanmış bir gayrimenkul tipidir. Bu nedenle 2634 sayılı Turizmi Teşvik Kanunu değil, 6098 sayılı TBK konut kira hükümleri uygulanır. Ancak rezidansın "apart-hotel" olarak ruhsatlandırıldığı durumlarda hukuki rejim farklılaşır.

Rezidans kira sözleşmesinde sıkça yer alan "hizmet paketleri" konusu, TKHK m.52 çerçevesinde değerlendirilir. Kiracı, sunulan hizmetlerden yararlanmak istemese dahi sözleşme kapsamında bunların bedelini ödemek durumundadır; ancak bu husus sözleşmede açıkça belirtilmelidir. Aksi hâlde ek hizmet için ayrı rıza aranır.

Sözleşmenin Zorunlu Unsurları

Mesleki pratikte, bir rezidans kira sözleşmesi hazırlanırken mutlaka bulunması gereken maddeler şunlardır. Danışanlarımıza bu listeyi kontrol listesi olarak sunuyoruz:

• Tarafların kimlik bilgileri: Kiraya veren ve kiracı için TC kimlik, vergi no, adres ve iletişim.
• Taşınmazın tanımı: Rezidans adı, bağımsız bölüm numarası, ada parsel, net ve brüt metrekare.
• Sözleşme süresi: Başlangıç ve bitiş tarihi; genellikle 12 ay.
• Kira bedeli ve ödeme biçimi: Aylık kira tutarı, IBAN, ödeme günü ve şekli.
• Rezidans hizmet bedeli: Ek hizmetlerin kapsamı ve aylık tutarı.
• Depozito: TBK m.342 uyarınca üç aylık kirayı aşmayacak şekilde belirlenir.
• Demirbaş listesi: Eşyalı kiralama ise detaylı envanter.
• Yan giderler: Elektrik, su, doğalgaz, internet, aidat paylaşımı.
• Cezai şart ve fesih klozları: Erken çıkış, temerrüt hâlinde uygulanacak yaptırımlar.
• Yetkili mahkeme: Genellikle taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesi.

Depozito ve İade Şartları

TBK m.342 uyarınca depozito en fazla üç aylık kira bedeli tutarında belirlenebilir. Nakit depozitonun kiraya verenin banka hesabına yatırılması ve sözleşme süresince vadeli mevduat olarak tutulması zorunludur. Kira ilişkisi sona erdiğinde, kiracının herhangi bir borcu yoksa depozitonun faiziyle birlikte iadesi gerekir. Danışanlarımıza bu iade sürecinin sözleşmede net kurallarla düzenlenmesini öneriyoruz.

Kira Artış Oranı ve Güncel Düzenlemeler

Konut kira artışı, TBK m.344 uyarınca Tüketici Fiyat Endeksi (TÜFE) on iki aylık ortalamasını aşamaz. 2022 yılında çıkarılan kanunla getirilen %25 üst sınır, belirli bir süreyle sınırlı olarak uygulandı ve sonrasında düzenleme TÜFE'ye döndü. Güncel düzenlemeleri mevzuat.gov.tr üzerinden takip etmek gerekir.

Rezidans hizmet bedeli kira dışında bir kalem olduğundan, bu kalem için uygulanacak artış oranı sözleşmede ayrı düzenlenebilir. Ancak sözleşmede belirlenen artış oranı hakkaniyete aykırı derecede yüksekse, TBK m.25 kapsamında sınırlandırılabilir. Mesleki pratikte, rezidans hizmet bedelinin TÜFE veya ÜFE endekslerinden birine bağlanmasını danışanlarımıza öneriyoruz.

Kalem	Yasal Dayanak	Artış Sınırı
Kira Bedeli	TBK m.344	TÜFE 12 aylık ortalama
Rezidans Hizmet Bedeli	TBK + TKHK m.52	Sözleşme + hakkaniyet
Aidat (Ortak Gider)	KMK m.20	Yönetim planı kararı
Yakıt-Enerji	Gerçek tüketim	Kullanım bazlı
Depozito	TBK m.342	En çok 3 aylık kira

Taraf Hak ve Yükümlülükleri

Kiraya verenin temel yükümlülüğü, taşınmazı kullanıma elverişli biçimde teslim etmek ve sözleşme süresince bu elverişliliği korumaktır. TBK m.301 uyarınca zorunlu tamirat masrafları kiraya verene aittir. Rezidans yapısında bu yükümlülük aynı zamanda ortak alanların bakımı, temizliği ve güvenliğini de kapsar.

1. Kiracı, sözleşme süresince taşınmazı sözleşmeye uygun kullanmak zorundadır (TBK m.316).
2. Kira bedeli ödeme günü, sözleşmede belirtildiği şekilde yerine getirilmelidir (TBK m.314).
3. Küçük bakım ve onarımlar kiracının yükümlülüğündedir (TBK m.317).
4. Rezidans hizmet kuralları ve yönetim planı hükümlerine uyulmak durumundadır (KMK m.28).
5. Kiracı, kiraya verenin iznini almadan taşınmazın kullanımını üçüncü kişiye devredemez (TBK m.322).

Erken Fesih ve Tahliye Sebepleri

Rezidans kira sözleşmesinin erken feshi, TBK m.347 ve devamında düzenlenen özel sebeplere dayanmalıdır. Kiracı açısından feshin haklı sayılması için önemli sebepler (TBK m.331), kiralanandan doğan imkansızlık veya zorunlu tamiratın uzun sürmesi gibi gerekçeler gündeme gelir. Kiraya veren açısından ise ihtiyaç nedeni, yeniden inşa, iki haklı ihtar gibi özel sebepler aranır.

Erken çıkan kiracıdan sözleşmede cezai şart öngörülmüşse bu istenebilir; ancak TBK m.182 uyarınca fahiş cezai şart hakim tarafından tenkis edilir. Mesleki pratikte, kiracının iyi niyetle yeni kiracı bulması ve taşınmazı bu şekilde teslim etmesi hâlinde sorumluluğun sınırlandırılacağı Yargıtay içtihatlarında kabul edilmiştir.

Tahliye süreci, 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu (İİK) m.269 ve devamında düzenlenmiştir. Kira bedelinin ödenmemesi hâlinde 30 günlük ihtar ile tahliye takibi başlatılabilir; ayrıca iki haklı ihtar şartı gerçekleşirse sulh hukuk mahkemesinde tahliye davası açılabilir. Tebligatlar için UYAP Vatandaş Portalı güncel veri sağlar.

Stopaj ve Vergisel Yükümlülükler

Gelir vergisi mükellefi olmayan bireysel kiraya verenler, 193 sayılı Gelir Vergisi Kanunu (GVK) m.70 kapsamında gayrimenkul sermaye iradı elde ederler. Kira gelirleri yıllık beyanname ile bildirilir. Ancak kiracı bir işletme ise, GVK m.94/5 uyarınca brüt kira üzerinden %20 stopaj keserek muhtasar beyanname ile bildirmek zorundadır.

Yurt dışı kiracılar bakımından, kiraya verenin Türkiye'de mukim sayılıp sayılmadığına göre farklı vergi rejimi uygulanır. 5520 sayılı Kurumlar Vergisi Kanunu ve ikili vergi anlaşmaları incelenmelidir. Güncel vergi düzenlemeleri için Gelir İdaresi Başkanlığı kaynak niteliğindedir.

Ek hizmetler ve fiyatlar için fiyatlar ve özellikler sayfalarımızı, ayrıntılı rehberler için blog arşivini ziyaret edebilirsiniz. Kişisel danışmanlık talebi için iletişim sayfamızdan ulaşın.

Rezidans kira sözleşmesi hazırlarken mesleki pratikte üzerinde en çok durduğumuz husus, site yönetimi ile kiracı arasındaki ilişkinin nasıl düzenleneceğidir. Çoğu rezidansta yönetim planı, yalnızca malikleri değil, kiracıları da bağlayıcı hükümler içerir. Gürültü, evcil hayvan, yüzme havuzu kullanım saatleri, konuk kabulü ve araç park kuralları gibi konular bu planda düzenlenir. Danışanlarımıza, sözleşmeye yönetim planının bir örneğini ek olarak koymayı ve kiracının yönetim planını okuyarak anladığına dair bir beyan almayı öneriyoruz.

Son olarak, rezidansta eşyalı kiralama yapılıyorsa sözleşmeye detaylı bir demirbaş listesi ile birlikte fotoğraflı envanter eklenmelidir. Sözleşme sonunda bu listeye göre durum tespiti yapılır ve eksik veya hasarlı olan demirbaşların bedeli depozitodan mahsup edilir. Fotoğraflı envanter, ileride çıkabilecek tartışmalarda en güçlü delildir. Bu uygulama, hem kiraya verenin hem kiracının hak kaybı yaşamamasını sağlar.

Rezidans kira sözleşmelerinde sıkça tartışma konusu olan bir başka mesele, kira dönemi bitmeden taşınma talebidir. TBK m.347 uyarınca kiracı dilediği zaman yazılı bildirimle sözleşmeyi feshedebilir; ancak bildirim süresine uyum ve cezai şart tartışmaları gündeme gelir. Mesleki pratikte, cezai şartın "bildirim tarihinden itibaren üç aylık kira bedeli" olarak belirlendiği durumlarda Yargıtay'ın bu tutarı makul gördüğü gözlemlenir. Daha yüksek cezai şartlar hakim tarafından tenkis edilir.

Bir diğer kritik konu, kiracının rezidans içinde iş yapıp yapamayacağıdır. Rezidans genellikle "konut" amaçlı kullanılmak üzere ruhsatlandırıldığından, kiracının profesyonel faaliyeti (ofis, danışmanlık, küçük atölye) çoğunlukla yönetim planına aykırıdır. 634 sayılı KMK m.24 uyarınca kat maliki veya kiracı, bağımsız bölümü yönetim planına aykırı biçimde kullanamaz. Bu kurala aykırılık tahliye sebebi oluşturabilir.

Kira sözleşmesinin noter huzurunda düzenlenmesi zorunlu olmamakla birlikte, ileride çıkabilecek tahliye davalarında noterden yapılmış sözleşmelerin ispat gücü belirgin biçimde yüksektir. Özellikle 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu m.269/c kapsamında, sözleşmenin noterden yapılmış olması icra takibi sürecinde hızlı çözüm imkânı sağlar. Danışanlarımıza, uzun süreli ve yüksek bedelli rezidans kira sözleşmelerinde noter düzenleme biçimini özellikle öneriyoruz.

Son olarak, pandeminin ardından gündeme gelen "hizmet kesintisi" sorunları da hatırlatılmaya değer. Havuz, spa, fitness gibi olanakların kapatılması hâlinde kiracının ücret indirimi talebi TBK m.112 çerçevesinde değerlendirilir. Yargıtay içtihatlarında, rezidansın tanıtımında vurgulanan hizmetlerin sunulamaması hâlinde orantılı indirim talep edilebileceği kabul edilmektedir. Bu yüzden sözleşmede "hizmetlerin mücbir sebep hâlinde askıya alınmasında orantılı ücret iadesi" hükmüne yer verilmesi, danışanlarımıza öneri olarak sıkça sunulur.