İşyeri Kira Sözleşmesi Nasıl Yazılır? Örnek ve Şablon 2026

İşyeri kira sözleşmesi, ticari faaliyet için kiralanan taşınmazların hukuki çerçevesini belirleyen en kritik belgedir. Uygulamada sıkça karşılaştığım sorun, tarafların basit bir kira sözleşmesi şablonunu indirip altını imzalaması; oysa işyeri kira sözleşmesi konut kirasından çok farklı bir rejime tabidir. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu madde 339 ve devamı, çatılı işyeri kiralarını özel hükümlerle düzenler ve bu hükümlerin önemli bir kısmı 1/7/2012 tarihinden itibaren yürürlüktedir.

Bu rehberde, işyeri kira sözleşmesi hazırlarken dikkat edilmesi gereken zorunlu unsurları, sık yapılan hataları, tahliye şartlarını ve geçerli bir sözleşme için gerekli içeriği uygulamadan örneklerle açıklayacağım. Doğru kurgulanmış bir sözleşme, ileride açılacak tahliye ve alacak davalarında tarafların pozisyonunu kökünden değiştirir.

İşyeri Kira Sözleşmesinin Hukuki Niteliği

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu, kira sözleşmesini 299. maddede tanımlamış; çatılı işyeri kirası için 339-356. maddeler arasında özel bir rejim öngörmüştür. İşyeri kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyi kiracının kullanımına bırakmayı, kiracının da kira bedelini ödemeyi üstlendiği iki tarafa borç yükleyen bir sözleşmedir. Konut kirasından ayrılan en temel fark, tarafların tacir veya tüzel kişi olabilmesi ve sözleşme serbestisinin daha geniş tanınmasıdır.

TBK madde 346 uyarınca kiracı aleyhine düzenleme yasağı işyeri kiraları için de geçerlidir; ancak Geçici 2. madde gereğince kiracısı tacir olan işyerlerinde bu yasak 1/7/2012 tarihinden itibaren 8 yıl süreyle ertelenmiştir. Bu tarihten sonra tacir kiracılar için de kira bedeli dışında muacceliyet kaydı, cezai şart gibi düzenlemeler geçersiz hale gelmiştir.

Sözleşmenin yazılı şekilde yapılması geçerlilik şartı değildir; sözlü sözleşme de hüküm ifade eder. Ancak ispat açısından, damga vergisi bakımından ve tapu şerhi koyulabilmesi için yazılı sözleşme zorunludur. 488 sayılı Damga Vergisi Kanunu uyarınca kira sözleşmesi, toplam kira bedeli üzerinden binde 1,89 oranında damga vergisine tabidir.

Sözleşmede Bulunması Gereken Zorunlu Unsurlar

Geçerli bir işyeri kira sözleşmesinin kapsaması gereken unsurları tecrübeme dayanarak sıralıyorum. Eksik veya muğlak bir sözleşme, hem kira tespit davalarında hem de tahliye süreçlerinde ciddi sorun doğurur.

• Taraf bilgileri: Gerçek kişi kiracının T.C. kimlik numarası, tüzel kişi kiracının MERSİS numarası ve imza yetkilisinin bilgileri mutlaka yer almalıdır.
• Taşınmazın tanımı: Ada, parsel, bağımsız bölüm numarası, brüt ve net metrekare bilgileri tapu kayıtlarıyla uyumlu olmalıdır.
• Kullanım amacı: İşyerinin hangi faaliyet için kullanılacağı açıkça yazılmalıdır; aksi halde TBK madde 316 uyarınca özenli kullanım ihlali iddiasında belirsizlik doğar.
• Kira bedeli ve ödeme koşulları: Aylık bedel, ödeme günü, ödeme kanalı (banka/IBAN), KDV durumu ayrı ayrı belirtilmelidir.
• Sözleşme süresi: Başlangıç ve bitiş tarihi, uzama şartları, fesih bildirim süreleri net olmalıdır.
• Depozito ve güvence bedeli: TBK madde 342 uyarınca depozito üç aylık kira bedelini geçemez; bankaya bloke hesap açılması zorunludur.

Uygulamada en çok atlanan nokta, kiralananın teslim tutanağıdır. Ek belge olarak hazırlanacak teslim tutanağına mevcut demirbaşlar, elektrik/su/doğalgaz sayaç endeksleri, varsa mevcut hasar fotoğrafları eklenmelidir. Bu tutanağın yokluğu, tahliye anında hasar tazminatı davalarının kaybedilmesine yol açar.

Kira Artışı ve Kira Bedelinin Belirlenmesi

İşyeri kira sözleşmelerinde kira artışı, TBK madde 344 çerçevesinde düzenlenmiştir. Bir önceki kira yılında uygulanan kira bedeline göre değişim, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmeyecek şekilde yapılır. 8/6/2022 tarihinde yürürlüğe giren 7409 sayılı Kanun ile konut kiralarında uygulanan %25 sınırı, işyerlerinde doğrudan uygulanmaz; işyeri kiralarında TÜFE ortalaması esas alınır.

Kira Yılı	Artış Sınırı	Dayanak
1. Yenileme yılı	Sözleşmedeki artış oranı (TÜFE 12 aylık ort. sınırı)	TBK m.344/1
2. Yenileme yılı	TÜFE 12 aylık ortalama	TBK m.344/2
5 yıldan sonra	Hâkim tarafından hakkaniyete göre tespit	TBK m.344/3
Yabancı para kira	5 yıl değişmez, sonra hâkim tespiti	TBK m.344/4

Beş yılı aşan kira ilişkilerinde hâkim, kira bedelini emsal kira bedelleri, taşınmazın durumu ve ekonomik şartları göz önünde tutarak hakkaniyete uygun şekilde belirler. Bu nedenle uzun süreli sözleşmelerde kira tespit davası açılabilmesi için gerekli altyapıyı sözleşmeye koymak önemlidir.

Tahliye Sebepleri ve Uygulaması

İşyeri kiralarında tahliye, TBK madde 350-356 arasında düzenlenmiştir. Kiraya verenin tahliye talep edebileceği sebepleri ikiye ayırmak gerekir.

1. Kiraya verenden kaynaklanan sebepler: Kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi; gayrimenkulün yeniden inşası veya esaslı onarımı.
2. Kiracıdan kaynaklanan sebepler: İki haklı ihtara konu olacak şekilde kira bedelini ödememe, kiraya verene ait başka bir konutta oturma, tahliye taahhüdü verip kaçınma.

Tahliye taahhüdü, uygulamada en çok kullanılan araçtır. 6098 sayılı TBK madde 352/1 uyarınca, kiracı yazılı olarak belirli bir tarihte tahliye edeceğini taahhüt etmişse; bu tarih geldiğinde boşaltmazsa, kiraya veren bir ay içinde icra takibi başlatabilir veya tahliye davası açabilir. Taahhüdün kira sözleşmesiyle aynı anda değil, sözleşmeden sonra ayrı bir tarihte alınması geçerlilik açısından kritiktir. Aksi halde Yargıtay içtihatları uyarınca geçersiz sayılır.

Kira bedelinin ödenmemesi halinde, 2004 sayılı İİK madde 269 uyarınca tahliye talepli icra takibi başlatılabilir. Kiracıya 30 günlük ödeme süresi tanınır; bu süre içinde ödenmemesi halinde icra mahkemesinden tahliye kararı alınır. İki haklı ihtar ise farklı kira dönemlerinde, bir takvim yılında iki kez yazılı ihtar gönderilmesi halinde doğar ve dönem sonunda dava açılmasını gerektirir.

Alt Kira, Devir ve Dönüşüm Halleri

İşyeri kiralarında alt kira ve devir, TBK madde 322 ile düzenlenmiştir. Kiracı, kiraya verenin yazılı rızası olmadıkça kiralananı başkasına kiralayamaz, kullanım hakkını başkasına devredemez veya sözleşmeyi başkasına nakledemez. Tacir kiracılar bakımından bu kural, sözleşmede aksi kararlaştırılmadıkça uygulanır.

İşyeri devrinde sık karşılaşılan durum, kiracılık hakkının işyeri devri ile birlikte yeni işletmeciye devredilmesidir. 6102 sayılı TTK madde 11 kapsamında ticari işletme devri yapılıyorsa, kiracılık hakkı da devre konu olabilir; ancak kiraya verenin yazılı muvafakati aranır. Blog bölümümüzde kiracılık hakkı devri sözleşmesinin ayrıntılı örneklerini inceleyebilirsiniz.

Kentsel dönüşüm durumunda ise 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun uygulanır. Riskli yapı tespiti yapılan taşınmazlarda kiracı, tebligattan itibaren 60 gün içinde taşınmazı tahliye etmek zorundadır. Bu durumda kiraya veren, kira sözleşmesini feshettiğine dair ayrı ihtarname çekmek zorunda değildir; kanun hükmü gereği ilişki sona erer.

Sözleşmede Sık Yapılan Hatalar ve Çözümleri

Dosyalarımda gördüğüm en kritik hataları ve nasıl önlenebileceğini sıralıyorum.

• Kira bedelinin döviz cinsinden kararlaştırılması: 32 sayılı Karar'da yapılan değişiklikle, Türkiye mukimleri arasında konut ve işyeri kira bedelleri döviz cinsinden kararlaştırılamaz. İstisna kapsamında olmayan sözleşmeler geçersizdir.
• Depozitonun nakit alınıp kaybolması: TBK m.342/2 uyarınca banka bloke hesabı açılması zorunludur. Aksi halde kiracı, ödediği bedeli tahliye sırasında talep ettiğinde ispat sorunu doğabilir.
• Tahliye taahhüdünün sözleşmeyle birlikte alınması: Yargıtay, serbest iradeyle verilmediği gerekçesiyle geçersiz sayar. En az birkaç gün ara ile, ayrı belgede alınmalıdır.
• Kira artış oranının üst sınırsız yazılması: TBK m.344 üst sınırını aşan maddeler, aşan kısım bakımından geçersizdir.
• Alt kira yasağının unutulması: Sözleşmeye alt kira ve devir yasağı açıkça yazılmalı; aksi halde tacir kiracının devir yetkisi genişler.

Sözleşme Cepte'nin özellikler sayfasında yer alan hukuki şablonlar, bu hataları içermeyecek şekilde avukat ekibi tarafından hazırlanmıştır. Fiyatlar sayfamızdan ihtiyacınıza uygun paketi seçebilirsiniz. Tereddüt ettiğiniz özel durumlar için iletişim sayfası üzerinden bizimle bağlantıya geçebilirsiniz. Tapu işlemleri ve gayrimenkul uyuşmazlıkları için Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü'nün resmi portalı tkgm.gov.tr da güvenilir bir kaynaktır.