Mimari Proje Sözleşmesi Nasıl Hazırlanır? 2026 Güncel Rehber

Mimari proje sözleşmesi, yapı sahibi (iş sahibi) ile mimar arasında imzalanan ve mimari projenin hazırlanması, ruhsat sürecinde temsil, kontrollük ve telif hakları gibi konuları düzenleyen bir eser sözleşmesidir. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu madde 470 ve devamı hükümleri ile 5846 sayılı Fikir ve Sanat Eserleri Kanunu mimar ile iş sahibi arasındaki ilişkinin temel çerçevesini çizer. 2026 yılında İmar Kanunu ve Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği'ndeki güncellemeler ile birlikte sözleşme içeriklerinin de buna uyumlu hazırlanması gerekmektedir.

Mimari proje sözleşmesi sadece çizim ücreti belirleyen bir metin değildir. Avan proje, uygulama projesi, detay projeleri, statik-mekanik-elektrik projelerin koordinasyonu, ruhsat takibi, şantiye kontrollüğü, telif hakları ve tadilat durumları gibi pek çok alt başlığı kapsar. On beş yıllık mesleki tecrübemiz bu sözleşmelerin eksik veya muğlak yazılması halinde hem iş sahibinin hem de mimarın ağır mağduriyetler yaşadığını göstermektedir.

Mimari Proje Sözleşmesinin Hukuki Niteliği

Mimari proje sözleşmesi Yargıtay istikrarlı içtihatlarında eser sözleşmesi olarak nitelendirilmiştir (6098 TBK madde 470). Eser sözleşmelerinde yüklenici mimar bir eser meydana getirmeyi, iş sahibi ise bedel ödemeyi taahhüt eder. Ancak salt tasarım hizmeti içeren mimari projelerde aynı zamanda 5846 sayılı FSEK kapsamında telif hakkı doğar. Bu nedenle sözleşme hem eser hem de lisans unsurları içerir.

Uygulamada mimarın verdiği hizmet yalnızca proje çizmekle sınırlı kalmaz. 3194 sayılı İmar Kanunu madde 22 uyarınca ruhsat başvurusunda müellif sıfatıyla imza atar, yapı denetimine karşı sorumluluk üstlenir ve süreç boyunca mesleki sorumluluk sigortası kapsamında iş görür. Sözleşmede bu sorumlulukların sınırlarının net çizilmesi, ileride çıkabilecek uyuşmazlıkları azaltır.

Vekâlet sözleşmesi ile eser sözleşmesi arasındaki fark da mimari proje sözleşmelerinde kritik önem taşır. Eser sözleşmesinde sonuç taahhüt edilirken, vekâlet sözleşmesinde özen yükümlülüğü ön plandadır. Mimarın ruhsat takibi yapması vekâlet benzeri bir yükümlülük doğururken, proje teslim etmesi tipik bir eser borcudur.

Sözleşmede Bulunması Gereken Asgari Unsurlar

İyi hazırlanmış bir mimari proje sözleşmesinde aşağıdaki unsurlar mutlaka yer almalıdır:

• Tarafların kimlik ve iletişim bilgileri (T.C. kimlik no, oda sicil no, adres)
• Yapının niteliği, kullanım amacı ve brüt inşaat alanı (m²)
• Hizmet kapsamı: avan, kesin, uygulama, detay, röleve projeleri
• Statik, mekanik, elektrik projelerin koordinasyon sorumluluğu
• Ruhsat ve iskan takibinde vekâlet verilip verilmediği
• Teslim takvimi ve gecikme halinde gecikme tazminatı
• Ücret, ödeme planı ve KDV durumu
• Revizyon sayısı ve ek ücret koşulları
• Telif hakkı devri veya lisans koşulları (FSEK madde 48-52)
• Fesih halleri ve sonuçları
• Yetkili mahkeme ve uyuşmazlık çözümü

Ücretlendirme konusunda Mimarlar Odası Mesleki Hizmetler Yönetmeliği ve TMMOB asgari ücret tarifesi referans alınsa da taraflar arasında serbestçe belirlenebilir. 4054 sayılı Rekabetin Korunması Hakkında Kanun çerçevesinde sabit tarife zorunluluğu bulunmamakla birlikte, piyasa ortalamalarının altındaki ücretler sonradan Türk Borçlar Kanunu madde 27 kapsamında ahlaka aykırılık iddialarına konu edilebilir.

Proje Aşamaları ve Teslim Takvimi

Mimari proje süreci kademelidir ve her aşamanın teslim tarihi ayrı belirlenmelidir. Aşağıdaki tablo tipik bir konut projesinin aşamalarını ve ortalama sürelerini göstermektedir.

Aşama	Süre	Ödeme Oranı
Avan Proje	2-3 hafta	%20
Kesin Proje	3-4 hafta	%25
Uygulama Projesi	4-6 hafta	%30
Detay Projeleri	3-4 hafta	%15
Ruhsat Takibi	Değişken	%10

Teslim tarihi belirlerken iş sahibinden gelen bilgi ve belgelerin süresinde temin edilmesi koşulu sözleşmeye eklenmelidir. Aksi halde mimar, iş sahibinden kaynaklanan gecikmeden sorumlu tutulur ki bu hukuka aykırıdır (6098 TBK madde 479).

Telif Hakları ve Kullanım Koşulları

5846 sayılı FSEK kapsamında mimari projeler eser olarak korunur ve mimar, projenin manevi (FSEK madde 14-17) ve mali (FSEK madde 20-25) haklarına sahiptir. Sözleşmede telif hakkı devri açıkça yazılmadığı sürece iş sahibi yalnızca tek seferlik kullanım hakkı elde eder. Aynı projeyi başka bir arsada uygulamak, değişiklik yapmak veya üçüncü kişilere devretmek için mimarın yazılı izni gerekir.

Uygulamada sıkça görülen bir hata, iş sahibinin projeyi beğenip mimardan habersiz başka bir mimara tadilat yaptırmasıdır. Bu durum hem FSEK madde 16 kapsamında eserin bütünlüğüne saldırı oluşturur hem de maddi-manevi tazminat talebine yol açar. Mimarın adının yapı künyesinde yer alması da manevi hak olarak korunur.

Telif hakkı devri sözleşmede açıkça düzenlenebilir ancak FSEK madde 48 uyarınca mali haklar ancak süresi, yeri ve kapsamı belirtilmek kaydıyla devredilebilir. Süresiz ve sınırsız devir sözleşmeleri bu maddeye aykırılık nedeniyle geçersiz sayılabilir.

Fesih, Gecikme ve Tazminat

Mimari proje sözleşmelerinde en sık yaşanan uyuşmazlık gecikme ve fesih konularındadır. 6098 sayılı TBK madde 473 uyarınca yüklenicinin gecikmesi halinde iş sahibi sözleşmeyi feshedebilir veya gecikme tazminatı talep edebilir. İş sahibinin temerrüde düşmesi halinde ise mimar 6098 TBK madde 97 çerçevesinde ifayı erteleyebilir.

Sözleşmede gecikme tazminatı günlük veya haftalık olarak maktu tutar ya da bedelin belirli bir yüzdesi şeklinde belirlenebilir. Ancak 6098 TBK madde 182 uyarınca aşırı cezalar hakim tarafından indirilebilir. Piyasa uygulamasında günlük bedelin binde biri-üçü arası cezai şart makul kabul edilir.

Haklı sebeple fesih hallerinde (iş sahibinin ödememesi, mimarın özensizliği, teknik şartnameye uyumsuzluk vb.) tarafların yazılı ihtarname göndermesi ve makul süre tanıması gerekir. Aksi halde fesih haksız sayılabilir ve karşı taraf tazminat talep edebilir. Bu süreçte ihtarnamelerin noter vasıtasıyla gönderilmesi ispat kolaylığı sağlar.

Uyuşmazlık Çözümü ve Yetkili Mahkeme

Mimari proje sözleşmelerinden doğan uyuşmazlıklarda yetkili mahkeme 6100 sayılı HMK madde 5 uyarınca davalının yerleşim yeri mahkemesidir. Ancak taraflar HMK madde 17 kapsamında yetki sözleşmesi yaparak belirli bir mahkemeyi yetkili kılabilirler. İstanbul, Ankara, İzmir gibi büyük şehirlerdeki Asliye Ticaret Mahkemeleri bu tür davalarda tecrübelidir.

Uyuşmazlıkların önce uzlaşma, ardından arabuluculuk yoluyla çözülmesi 7155 sayılı Kanun kapsamında ticari davalarda zorunludur. Mimarlar Odası bünyesinde yürütülen uzlaşma mekanizmaları da alternatif çözüm yolu olarak sözleşmeye eklenebilir. Mimarlar Odası (mo.org.tr) bu konuda rehberlik sağlamaktadır.

Sözleşmenize uyuşmazlık halinde tahkim şartı eklemek de mümkündür. HMK madde 407 ve devamı uyarınca tahkim anlaşması yazılı olmalı ve tahkim yeri, uygulanacak hukuk, hakem sayısı gibi unsurları içermelidir. Büyük bütçeli projelerde tahkim hızlı ve teknik bilgi birikimi olan hakemlerle sonuçlandığı için avantajlıdır.